Was Immobilienverkäufer über die Mängelhaftung wissen müssen

Bereits beim letzten Besuch hat der Schornsteinfeger Ihnen gesagt, dass die Balken Ihres Daches so l...

Bereits beim letzten Besuch hat der SchornsteinfegerIhnen gesagt, dass die Balken Ihres Daches so langsam morsch werden und dasDach in den nächsten Jahren erneuert werden muss. Nun wollen Sie Ihr Hausverkaufen und wissen ganz genau: Wenn Sie diesen Mangel angeben, drückt das aufden Preis. Doch Vorsicht: Wer nichts sagt, muss später oft wesentlich mehrzahlen. In Deutschland gibt es nämlich eine Mängelhaftung fürVerkäufer. „Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- undRechtsmängeln zu verschaffen.“ Heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in§433 Absatz 1. Ein Sachmangel liegt zum Beispiel vor, wenn ein zu Wohnzweckengekauftes Haus aufgrund eines undichten Daches oder anderer Mängel an derBausubstanz unbewohnbar ist. Ein Rechtsmangel hingegen bedeutet, dass RechteDritter die Immobilie für den Käufer nicht bewohnbar machen. Das wäre etwa derFall, wenn einem Mieter im Grundbuch ein Nießbrauchrecht zugesichert ist. Mit welchen juristischen Folgen müssen Verkäufer rechnen? Laut § 437 Nr. 1 BGB steht dem Käufer beim Auftreten vonMängeln, die der Verkäufer ihm verschwiegen hat eine Nacherfüllung zu. Diesgilt nicht für offene Mängel wie etwa ein großes Loch im Dach. Hier wird davonausgegangen, dass der Käufer diesen gut sichtbaren Schaden bei der Besichtigungwahrgenommen und die Immobilie in diesem Wissen gekauft hat. Eine Ausnahmebesteht, wenn der Verkäufer im Kaufvertrag eine Garantie gewehrt hat – etwa diesofortige Nutzung der Immobilie, die mit einem Loch im Dach wohl kaum möglichist – dann muss der Verkäufer für Schadensersatz sorgen. Bei versteckten Mängeln an der Bausubstanz hingegen muss derVerkäufer mitunter für eine Nacherfüllung sorgen, wenn die Mängel schon längerbestanden. Theoretisch ist es nach § 439 BGB auch möglich als Ersatz einegleiche Sache zu liefern – bei Immobilien ist das jedoch wohl kaum möglich.Sorgt der Verkäufer weder für eine gleiche Sache noch für eine Nacherfüllunghat der Käufer das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten (§ 440 BGB) oder denKaufpreis zu senken (§ 441 BGB). Wie können Verkäufer sich vor der Mängelhaftung schützen? Nun ist es natürlich nicht immer so, dass Verkäufer von denMängeln an ihrer Immobilie wissen und diese mutwillig verschweigen. Lässt sichalso kein Verkauf tätigen, ohne zu befürchten, später noch einmal zurVerantwortung gezogen zu werden? Ganz so schlimm ist es nicht. Verkäufer könnensich durch bestimmte Klauseln im Vertrag von der Haftung für nachVertragsabschluss auftretende Sachmängel freimachen. Das gilt allerdings nurfür Mängel, die beiden Parteien vor Vertragsabschluss nicht bekannt waren. Hatder Schornsteinfeger die Mängel am Dach schon vor dem Eigentümerwechselfestgestellt und dem Verkäufer mitgeteilt, lässt sich dies in einem möglichenRechtsstreit leicht nachweisen. Bekannte Mängel zu verschweigen ist also keine kluge Option.Stattdessen ist es ratsam, sie schriftlich im Kaufvertrag festzuhalten, um sichvor einer späteren Haftung zu schützen. Deshalb ist eine professionelleWerteinschätzung durch einen Experten so wichtig. So erfahren Eigentümer nichtnur den Realwert ihrer Immobilie, sie bekommen auch eine Übersicht über alleMängel am Haus, die sie im Kaufvertrag aufführen können. Zudem verjähren die Käuferansprüche beim Immobilienkauf laut§ 438 BGB nach fünf Jahren. Verkäufer müssen also nicht befürchten, nachetlichen Jahren auch für frische Schäden haftbar gemacht zu werden. Sie benötigen ein professionelles Gutachten für denVerkauf Ihrer Immobilie oder sind sich bei Formulierungen im Kaufvertrag unsicher?Kontaktieren Sie uns jetzt ganz unverbindlich. Wir unterstützen Sie gerne. Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oderRechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihremkonkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.Foto: © vicnt2815/Depositphotos.com